Dünyanın dört bir yanında beşerler daha uygun konutlarda oturmak, daha lüks arabalara binmek ve daha rahat bir hayat yaşamak için çalışıyor. Hükümetler de bu sebeple konut satış-kiralama sistemlerini; daima değişen kaidelere nazaran ayarlamaya ve yeni kuralları buna nazaran belirlemeye çalışıyor.
Elbette dünyadaki tüm ülkelerin sorunları de bir değil. Örneğin bizim yaşadığımız coğrafyada en büyük tehdit depremken Endonezya’da beşerler en çok tsunamiden korkabiliyor. Bu sebeple de her ülkede farklı konut sistemleri görebiliyoruz.
Geçtiğimiz yıl, mecliste kabul edilen maddeyle ülkemizde kira artış hududu yüzde 25 olarak belirlendi. Bu uygulamadan evvel mecliste konuşulan bir öteki sistem de ‘Hollanda modeliydi. Yeniden yüzde 25’lik kira artış sonuna benzeri bir uygulama olsa da Hollanda modeli pek çok açıdan farklılıklar gösteriyor. Düşük ve orta gelirliye teminat veren bu sistemin ayrıntılarına bir bakalım.
Hollanda hükümeti, bir mühlet evvel istikrarsız mesken kiralarına karşı tedbir almaya karar verdi.
“Bu mesken, bu fiyatı hak ediyor mu?” cümlelerini bir daha duymamak ismine getirilen bu yeni sistemde meskenler puanlandırılarak iki ana kümeye ayrıldı: toplumsal ve özel konutlar.
Binanın yaşı, güç verimliliği, oda sayısı ve kaç banyosu olduğu üzere kriterlere nazaran daha düşük puan alan konutlar toplumsal konut; daha yüksek puan alan binalar ise özel konut olarak belirlendi.
Böylece daha düşük kalitedeki ‘sosyal konutlar’ için kira bedeline sınırlama getirildi.
Sosyal konutlar için 736 Euro’luk bir puan sonu konuldu ve kira artışı devlet denetimine geçti. Bölyece düşük ve orta gelirli şahıslar için teminat sağlanmış oldu. Devletin “Bu eve taş çatlasın 736 Euro kira verilir” dediği konutu kimse daha yüksek ölçüye kiraya veremeyecekti.
Özel konutlarda ise kira bedeli için rastgele bir sonlandırma yoktu. Bu da emlak piyasasında hür piyasa iktisadını canlı tutuyordu. Lakin bu sistemde de kimi eksikler ve sıkıntılar vardı.
Kiralık mesken baktığınızı düşünün. Devlet tarafından adeta büyük harflerle “BU DAHA UCUZ” diye etiketlenmiş konutlara mi öncelik verirsiniz, yoksa daha kıymetli olduğunu bildiğiniz meskenlere mi bakarsınız?
Tabii ki hepimiz nispeten daha ucuz meskenlere yöneliriz. Hollanda’da da tam olarak bu yaşandı; gelir düzeyine bakmaksızın herkes toplumsal konutlara yöneldi. Bu da toplumsal konutların kısa müddet içinde tükenmesine sebep oldu.
Yine de toplumsal konutlar mesken satışlarını etkiledi.
Sosyal konutlar, orta ve düşük gelirli bireyler için sahiden de bir teminat üzereydi. Çünkü oturdukları konuta, hakikaten hak ettikleri parayı veriyorlardı. Lakin bu durum kısa müddet içinde konut satışlarını düşürdü.
Bu sebeple geçtiğimiz yıl Hollanda, sistemde yeni bir düzenleme yaptı.
Yeni düzenlemeyle birlikte kira yardımına müracaat için gerekli yaş 23’ten 21’e düşürüldü, birinci defa konut satın alacaklara yeni teşvikler sağlandı. Bununla birlikte toplumsal konutlar için tavan hudut olan 736 Euro’luk kira bedeli, 203 yılında 808,06 Euro’ya çıkartıldı.
Böylelikle daha fazla mesken ‘sosyal konut’ statüsüne sokulmuş oldu. Bu da toplumsal konut bulamayan vatandaşların tercih edebileceği yeni meskenler manasına geliyordu. Birebir vakitte kirası düşük konutlarda oturan yüksek gelirli şahıslar için de gelire bağlı kira artışı getirilerek daha adil bir konutlaşma sistemi sağlanmış oldu.
Biraz evvel de bahsettiğimiz üzere Hollanda modelindeki eksiklerden bir oburu de gereğince toplumsal konut olmamasıydı. Bu sebeple inşa edilecek konutların yüzde 40’ının toplumsal konut olmasına karar verildi. Tıpkı vakitte kira yardımı için gerekli yaş sonu 21’e düşürüldü.
Ülkemizde kira bedeline uygulanan yüzde 25’lik hudut da Hollanda modelinin bir gibisi.
Ülkemizde, kira artışına hudut getirilmişken Hollanda’da direkt olarak kira bedeline hudut getirilmiş durumda. Bu sebeple ülkemizde uygulanan bu sistem Hollanda modelinde olduğu üzere bir teminat sağlayamıyor.
Peki ülkemizde büsbütün bu sisteme geçilmesi mümkün mü?
Biliyorsunuz ki hayatımızı büyük ölçüde etkileyen bir pandemi yaşadık ve pandeminin çabucak akabinde kira artış hududu getirildi. Birçok konut sahibi pandemi müddetince kira artırımı yapmamıştı ve yüzdelik artış hududu getirilmesi büyük bir reaksiyon topladı. Elbette kirada oturanlar için bu düzenleme fahiş fiyatlara karşı bir ölçü tesirli oldu.
Geldiğimiz noktada ise bilhassa İstanbul üzere büyük kentlerde bu uygulamanın bile yetersiz kaldığını görebiliyoruz. Çünkü uygulamanın açıklarından yararlanmaya çalışan mesken sahipleri de oldu. Kira bedeline rastgele bir sınırlama getirilmemiş olması sebebiyle de fahiş fiyatlar görmeye devam ettik.
Maalesef ki ülkemizde ‘kentsel dönüşüm’ bile yapılamıyor.
Kentsel dönüşüm kapsamında ülkemizin dört bir yanında inançlı olmayan, yenilenmesi gereken evler yıkılıp yerine yenileri yapılıyor; ama bu uygulamaya bile birçok insan karşı çıkıyor yahut kentsel dönüşümle yıkılan meskeninin karşılığında daha fazla konutun sahibi olmak istiyor.
Hollanda’dakine benzeri bir uygulamaya geçtiğimiz takdirde şu anda 20 bin TL’ye kiraya verilen bir konut için 10 bin TL’lik bir hudut belirlense bu durum birçok mesken sahibinin isyan etmesine sebep olacaktır.
Üstelik bu türlü bir sistemin uygulanması için insanların meskenlerini devlet kontrolüne bırakması gerekir. Bunu da pek çok konut sahibi istemeyebilir ve tıpkı kentsel dönüşüm de olduğu üzere tartışmalar görebiliriz.
Ülkemizde düşük ve orta gelirli kişi sayısını da düşünürsek çok fazla toplumsal konuta gereksinimimiz olacaktır.
Bu da toplumsal konutların düşük ve orta gelirli bireylere yetmeyebileceği manasına geliyor. Yani siz isteseniz bile daha uygun fiyatlı olan meskenlerde oturamayabilirsiniz. Çünkü ülkemizdeki yüksek enflasyon da piyasalarda dalgalanmalara ve fiyatların yükselmesine sebep oluyor.
Böyle bir sisteme geçildiğinde kira bedelinin devlet tarafından belirlenmesi hem problemlere sebep olabileceği üzere hem de tepkileri beraberinde getirebilir. Sonuç olarak Hollanda’da tıkır tıkır işleyen bu sistemin bile eksikleri hala var.
Peki hepimiz müstakil meskenlerde oturabilir miydik?
