Bu sorunun karşılığını kime sorsak değişecektir: Kimi mesken satın almak varken kiralamanın israf olduğunu, kimisi ise uzun vadede kira ödemenin konut kredisi ödemekten daha ucuz olduğunu söyleyecektir. Pekala bu işin aslı ne?
İşin aslını öğrenmek için pek çok kaynaktan araştırmalar yaptık ve bir bankacıya danıştık. Elde ettiğimiz bulgularla birlikte kirada oturmak ile mesken kredisi ödemek ortasındaki farkları netleştirdik.
Her iki yolun da kendi içerisinde artıları ve eksileri mevcut. Lakin hangisinin daha kârlı olduğunu, biz anlattıktan sonra öğreneceksiniz.
Her iki seçeneğin de kendine has avantajları ve dezavantajları var. Özetleyecek olursak:
Kirada oturmanın dezavantajları şunlar:
- Eğer gelir seviyeniz çok yüksek değilse, mesken satın almak için kira öderken birebir anda birikim yapmanız sıkıntı olabilir.
- Evi istediğiniz üzere dekore etmek için konut sahibinden izin almanız gerekir.
- Ev sahibiyle problemler yaşayabilirsiniz. (Örneğin 5 yıl dolduktan sonra sizi mazeretsiz çıkarmak isteyebilir.)
- Kira artırımları konusunda konut sahibinin inisiyatifine bağlı olursunuz.
- Taşınma maliyeti cebinizi yakabilir.
Kirada oturmanın avantajları ise şunlar:
- İstediğiniz vakit taşınabilirsiniz.
- Yüksek kredi masrafı yerine makul bir kira ile barınabilirsiniz.
- Evdeki taşınmazların (kombi, petek vs.) sorumluluğu sizin üzerinizde değildir.
- Tadilat üzere işler konut sahibine aittir.
- Taşınırken su, elektrik ve doğal gaz aboneliklerinizin depozito fiyatlarını enflasyon faiziyle geri alabilirsiniz.
Ev satın almanın avantajları şöyle:
- Kiraya verip bir gelir kapısı elde edebilirsiniz.
- Uzun vadeli bir yatırım aracı elde etmiş olursunuz.
- ‘Evden çıkarılırım’ endişeniz olmaz.
- Evi dekore edeceğiniz vakit kimseden müsaade almak zorunda kalmazsınız.
- Kira ödemezsiniz.
- Uzun müddet taşınma maliyetini düşünmek zorunda kalmazsınız.
Ev satın almanın dezavantajları ise şöyle:
- İstediğiniz üzere taşınamazsınız.
- Kiraya verecekseniz yüksek bir kira vergisi ödersiniz.
- Evin taşınmazlarından ve tadilatından siz sorumlu olursunuz.
- Ev kredisinin yüksek faiziyle boğuşursunuz.
- Yatırım planınız, evin paha kaybetmesiyle batabilir diyecektik lakin Türkiye’de gayrimenkul fiyatları asla düşmüyor…
Bir bankacıya da danıştık, o da bize görüşlerini belirtti:
Danıştığımız bankacı uzmanımız, rastgele bir banka çalışanının çalıştığı yeri kötülememek ve prim almak ismine doğal ki konut kredisi almanın daha mantıklı olacağını savunacaklarını, münasebetiyle ismini vermek istemediğini belirterek kanılarını bizlerle paylaştı:
“Eğer ABD’ye bakarsak, oradaki mortgage sistemi ile konut satın almak kirada oturmaktan daha kârlı olabilir. Oradaki sistemin faizi, bizdeki mesken kredisi faizinden çok daha düşük. Ayrıyeten oradaki konut sahiplerinin ödediği vergi ve sigorta masrafları da daha düşük.
Türkiye’de de bundan 20 yıl kadar önce mesken kredisi alıp ödemek, kirada oturmaktan daha uyguna geliyordu. Lakin günümüzdeki konut kredisi faiz oranları ve evin vergisi + sigorta ücretleri göz önüne alındığında kirada oturmak cebi daha az yakıyor, kiralar uçmuş olsa bile.
Tabii bunu ortalama gelir seviyesine sahip beşerler için söylüyorum. Eğer aylık 30.000-50.000 TL ortasında geliriniz varsa, doğal ki konut kredisiyle mesken satın almak kirada oturmaktan daha kârlı olacaktır.”
Bunu da en yeterli şöyle anlatabiliriz: Bir daire fiyatının 500.000 TL, kirasının 5.000 TL olduğunu varsayalım.
Bu meskeni satın almak istediniz ve 500.000 TL’lik kredi çekip 10 yılda ödemek için kontrat imzaladınız, 120 ay yapıyor. Bankanın kredinize uygulayacağı vade farkını, konut için ödeyeceğiniz yıllık vergiyi ve sigorta fiyatını dışarıda bıraktığımızda bile 10 yılda her ay ödeyeceğiniz fiyat 4.166 TL.
Bankaların 500.000 TL konut kredisine 120 ay için verdiği faiz oranı %1,14. Yani 500.000 TL’lik kredinin toplam maliyeti oldu size 920.089 TL. Bunun da 120 ay için taksiti, aylık 7.667 TL oluyor. Bu fiyata şimdi konut sahibi olduğunuzda ödeyeceğiniz vergiyi ve sigorta fiyatlarını katmadık.
Kira harici gelir beyanı vermeyecekseniz (yani tek geliriniz kira ise), ödeyeceğiniz kira vergisi bu 5.000 TL’lik daire için 294,90 TL oluyor. Şayet kira harici gelir beyanı verecekseniz bu ölçü 1.044 TL’ye çıkıyor.
7.667 TL oldu mu size 8.711 TL… E bir de meskendeki taşınmazların bakımından, meskenin tadilatından siz sorumlusunuz. Onların masrafını aylık olarak bu denkleme ekleyemeyiz lakin onlar da yük olarak binecektir.
Son olarak gelelim sigorta sıkıntısına. Türkiye’de konutlar konusunda zarurî olarak yaptırmanız gereken tek sigorta, DASK’tır (Doğal Afet Sigortaları Kurumu). Bu farazi dairenin 100 metrekare olduğunu düşünürsek, DASK sigortası bedeli 301.600 TL, sigorta primi ise 214 TL ediyor.
Bu fiyatı de 10 yıla böldüğümüzde aylık ödememiz gereken toplam fiyat 11.224 TL oluyor.
Dolayısıyla gelelim başlıktaki sorumuza: Kira ödemek mi, 10 yıl mesken kredisi ödemek mi daha kârlı?
Bankacı uzmanımızın söylediği ‘eğer aylık 30.000-50.000 TL geliriniz varsa’ kriterine uyuyorsanız ve bu gelirin 10 yıl boyunca sabit olacağına güveniyorsanız, mesken almak olağan ki kirada oturmaktan daha mantıklı.
Ancak şayet orta gelirli yahut düşük gelirliyseniz, mesken sahibi olup 11.224 TL yerine 5.000 TL kira verip oturmak mesken satın almaktan her türlü daha kârlı oluyor.
